建物の建築に際しては、斜線制限や影規制など、近隣住民の陽当りを守る規制があります。また、防火地域では耐火建築物を建てるなど火災の延焼を防止する規制もあります。不動産投資を行う場合、または事業等で建物を建築する場合、これらの点を知っておく必要があります。自身もFP資格を持つ、公認会計士・税理士の岸田康雄氏が解説します。

絶対高さ制限…都市計画で定められた高さ限度を超えてはダメ

第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域内においては、建物の高さは、原則として、10mまたは12mのうち、都市計画で定められた高さの限度を超えてはいけません。これは「絶対高さ制限」と呼ばれます。

斜線制限：日照・採光・通風を妨げないよう建物間に空間確保

斜線制限とは、建物と建物の間に空間を確保し、日照・採光・通風を妨げないようにするための制限で、「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限限」の3つがあります。

（1）道路斜線制限

道路斜線制限は、前面道路の反対側の境界線から、敷地方向に一定の勾配で斜線を引いて、建物の高さを、その斜線の高さ以下に制限するものです。これは、すべての用途地域の建物に適用されます。

（2）隣地斜線制限

隣地斜線制限は､隣地との境界線上の高さ20mまたは31mのところから、敷地方向に一定の勾配で斜線を引いて、建築物の高さをその斜線の高さ以下に制限するものです。

ただし、この隣地斜線制限は、10mまたは12mの絶対高さ制限のある第1種・第2種低層住居専用地域および田園住居地域には適用されません。

（3）北側斜線制限

北側斜線制限は、前面道路の反対側の境界線上、または隣地境界線上の高さ5mまたは10mのところから、真北方向から真南に向かって一定の勾配で斜線を引いて､建物の高さをその斜線の高さ以下に制限するものです。太陽は南から照りますので、これによって北側の隣地の日当たりを確保することができます。

北側斜線制限は、住環境を保護する必要性の高い第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域および田園住居地域の建物に適用されます。ただし、第一種・第二種中高層住居専用地域で、日影規制がある場合には、北側斜線制限は適用されません。日影規制のほうが厳しいからです。

日影規制：高層の建物の周囲、日影の時間を一定時間内にする

日影規制とは、高層マンションなどの建物が周りの敷地に影を落とす時間を一定時間以内とする規制です。

日影規制は、地方公共団体の条例で指定する区域において適用されます。住居系のすべての地域、近隣商業地域、準工業地域に適用されますが、商業地域、工業地域・工業専用地域内の建築物については適用されません。

防火地域、準防火地域：一定規模の建物に一定の耐火機能を

建物が密集する市街地で火災が起きると、延焼して被害が拡大するおそれがあります。そこで、市街地の建物の防火機能を向上させるため、都市計画区域には、防火地域および準防火地域が定められています。

防火地域および準防火地域では、一定規模の建物には、一定の耐火機能を持たせた耐火建築物とするように制限されています。

耐火建築物とは、主要構造部が耐火構造になっており、延焼のおそれがある部分に防火扉を設けた鉄筋コンクリート造の建物です。また、準耐火建築物とは、主要構造部が準耐火構造になっており、延焼のおそれがある部分に防火扉を設けた鉄骨造などの建物です。

防火地域内では、3階建て以上の建物、または、延べ床面積が100m²を超える建物は、必ず耐火建築物としなければなりません。延床面積が100m²以下で、2階建てまでの建物であれば、準耐火建築物とすることも認められます。しかし、木造の建物を建てることはできません。

準防火地域内では、4階建て以上の建物、または延べ床面積が1500m²を超える建物は、必ず耐火建築物としなければなりません。

一方、延べ床面積が500m²を超え1500m²以下の建物では、3階建てまでであれば、準耐火建築物とすることが認められます。延べ床面積が500m²以下の建物では、3階建てであれば準耐火建築物とすることが認められますし、2階建てか平屋であれば、防火措置を行った木造建物を建てることが認められます。

建物が、防火地域、準防火地域にまたがる場合は、原則として、その建物の全部について、防火地域内の建築物に関する規定が適用されます。また、建物が防火地域または準防火地域と、これらの地域として指定されていない区域にまたがる場合は、原則として、その全部について、それぞれ防火地域または準防火地域内の建築物に関する規定が適用されます。

ただし、境界にあたる部分に防火壁を設置した場合はそれぞれの制限が適用されます。

岸田 康雄 国際公認投資アナリスト／一級ファイナンシャル・プランニング技能士／公認会計士／税理士／中小企業診断士

王道な相続対策として、ローンを組んで賃貸用アパートを購入・建築する手法があります。ローンを組んだどきは大変でも、時がたてば、あのときの苦労などどこ吹く風……借りた本人が、自身の借入状況を忘れ去り、「借りっぱなし」状態となっているケースは多々あります。では、もしそのような状況下で相続が発生した場合、被相続人にどのような影響が出るのでしょうか。そもそも相続対策であったはずが、本末転倒です。本記事では、借りっぱなし状態のアパートローンの危険性について、ティー・コンサル株式会社代表取締役でメガバンク・大手地銀出身の不動産鑑定士である小俣年穂氏が解説します。

ローンを借りるのに苦労したのに…

不動産を購入するとき、不動産を建築するとき。

すでに融資取引のある銀行がない場合、いろいろな金融機関に相談を行い、金融機関から依頼のあったさまざまな資料を提出し、融資承認を受け、やっとのことで資金調達……そんな苦労をしたことがないだろうか。

その際には、金利がいくらか、ローン期間は何年か、担保は当該不動産のみで問題ないか、など不動産の収支計画と一生懸命にらめっこをして、最終的に意思決定を行い、借り入れたはずである。

その後、1年ほど過ぎて家族や友人に「この物件のローン金利はいくらなの？」「残りのローンはいくらなの？」「あと何年で完済するの？」「固定金利、変動金利のどちらで借りてるの？」などと不意に聞かれた際に、「うーん、たしかあのローンは……」という反応になるのがほとんどであると思われる（なかには即答できる方もいると思うが）。

そのような「借りっぱなし」の状況において、相続が発生した場合はどうなるだろうか。

当然、本人もいまいちよく把握していないローンのことであるから、相続人においてはなにがどのようになっているのかを紐解いていくのは非常に困難であろう。

ましてや、相続税の納税は10ヵ月以内と非常にタイトであるし、その間に法要や役所、銀行への諸手続き、準確定申告、相続人の確定から遺産分割協議の成立など相続人が対応しなければいけないことが目白押しである。

日々の仕事をしながら、相続の対応を進めていくとなると心身ともに大きな疲労がたまるし、相続人同士の話し合いにおいては、それぞれの配偶者も参戦した争奪戦になる可能性も大いにある。

せっかく、次世代のためによかれと思って取り組んできた対策についても、相続人の負担となってしまっては元も子もない。

そもそも「アパートローン」とは？

アパートローンは、ほとんどの金融機関（メガバンク、地方銀行、信託銀行、信用金庫、生命保険会社など）の融資商品のラインナップに入っているものである。名称は、「アパートローン」や「不動産投資ローン」などさまざまあるが、ここでは多くの金融機関で使われている「アパートローン」とする。

アパートローンの資金使途は不動産の購入資金または不動産の建築資金、あるいは既存のアパートローンの借換資金である。

地方銀行や、信用金庫においては、アパートローンは主力商品としての位置付けであり、地方の金融機関が不動産価格の高い首都圏に敢えて支店を出して取組しているところもある。

アパートローンは金融機関が不動産を担保に融資を行うという基本的な商品構造であるが、それを構成する要素を抽出すると図表1のとおりとなる。各金融機関によって、当該構成要素に工夫を凝らしながら、他行他社との差別化を図っている。

そのうち、借入人としての立場から最も重視する項目が「金利」「融資額」「返済期間」の3点であり、相続人などが気にする点も同様であろう。

しかし、軽視されがちであるほかの項目についても非常に重要であり、相続対策の策定にあたっては適切に把握しておくことが大事である。したがって、図表1の「確認事項」に記載した事項については、それぞれ明確に把握のうえ整理しておく必要がある。

また、一般的になじみのない言葉かもしれないが団体信用生命保険（略して「団信」ともいう）とは、借入人個人が死亡した場合^※などに保険によりローンが完済される仕組みである。

団信に加入する場合には銀行から提示された金利に一定割合（おおむね0.3％程度）上乗せする形で支払いがなされる。アパートローンによる相続対策の観点では意図的に団信に入らないケースが一般的であるが、金融機関から団信の加入を融資条件とされる場合もあり得る。

なお、余談ではあるが住宅ローンにおいては団信への加入はほとんどのケースで必須である。

住宅ローンの場合は、ローンの返済原資（どのお金でローン返済をするかを「返済原資」という）を借入人個人の給料に依存しており、借入人が死亡や大病を患い仕事ができず給料が大きく目減りした場合にローン返済が困難になるためである。

_{※アパートローンの場合、保険金支給の要件として死亡がほんどであるが金融機関によっては三大疾病への罹患などででも支給されるものもある}

一方、アパートローンの場合には、不動産の賃料収入を返済原資としていることから団信の加入は任意となる。もちろん、金融機関の融資審査においては不動産収入にストレスをかけて（たとえば賃料×70％など）賃料収入の下落が発生した場合でも返済が可能か否か検証を行う。

不動産収支に影響の大きい解約金について各金融機関で取扱が大きく異なっており、数千円から数万円の手数料のケースや、返済額に対して例えば2％を乗じた額とするケース、一定期間は料率による計算で手数料がかかるが、一定期間経過後は少額の定額手数料へ変更となるケースなどさまざまである。

これは、各金融機関が他行他社への借換されることや短期間で売却されることなどを抑制させるために戦略的に決定しているものと思われる。

アパートローンの借入期間中は金融機関との関係を大切に

アパートローンは30年前後の長期の借入であることから、借入から完済までの間あいだにおいては金融機関との折衝が必要となるイベントが発生する。

主なイベントを整理すると図表2のとおりである。

最も頻度の高い事項としては確定申告書（または決算書）の提出であり、年に1度は金融機関の担当者と面談する。

これは、ローン債権の格付けを見直すことが主な目的であるが、借入人の現状を把握することや、タイミングがあえば新任担当者の引継ぎ挨拶を行うことも目的としている。

金融機関の担当者は一般的には3年前後で異動することが多く、アパートローンの借入期間中（30年として）には単純に割っただけでも10人程度が担当することになる。

また、ソリューション営業に力を入れている金融機関であれば、この面談時において承継についての提案や、生命保険や新NISAによる資産形成についての提案、融資余力のある顧客であれば追加不動産の購入や建築の提案などを実施する。

また、本件のメインテーマである相続発生時においては相続人がローンを承継しなければならない（団信加入の場合は別）。これを「債務引受」という。

債務については原則法定相続割合に応じて各相続人が承継するが、遺産分割協議により代表した承継者を決定し金融機関の承認を受けたうえで手続きをおこないローンの承継が完了する。

細かい点では、ローンの返済を維持していくために賃貸収入の受取口座を変更したり、電気や水道、諸経費の引落口座を変更したり、登記を変更したりと諸々の手続きも必要である。

しかし必ずしもすべてが円満に進む訳でもない。場合によっては相続人が相続放棄を選択するケース、相続人間で争いが発生し遺産分割協議が成立しないケースもあるかもしれない。そのようなケースでは不動産を売却しローンを完済するということにもなりかねない。

このようなケースが発生する要因の1つとしては、相続人が被相続人の資産および負債を正確に把握していないことにあると思われる。

相続発生後は上述の通り非常にタイトなスケジュールであり、また相続放棄の場合は相続発生後3ヵ月以内に家庭裁判所に申述が必要であることから相続人によっては「得体のしれないものを引き継ぎたくない」との思いもあるのではないだろうか。

まとめ：アパートローンが借りっぱなしになっていると…

アパートローンの借りっぱなしには、これだけのデメリットがあるのだ。決してほったらかしにしてはいけないとわかるだろう。ちなみに、上記の課題を解決するための手法については、別の機会で説明したいと思う。

小俣 年穂

ティー・コンサル株式会社

代表取締役

＜保有資格＞

不動産鑑定士

一級ファイナンシャル・プランニング技能士

宅地建物取引士

火災保険・地震保険の申請をサポートするサービス『保険申請の窓口』(ジョイントベンチャー株式会社　所在地：東京都新宿区）（https://hokensinseinomadoguchi.site/）が火災・地震保険を利用して屋根修理はできるのか適用条件を解説します。さらに2024年2月19日より条件に合致したお客様へは火災保険を活用した無料屋根修理サービスを開始します。

「屋根修理は火災保険の対象となる？」
「どのくらい保険で補償される？」

自然災害が続く近年では、被災によって屋根が破損し、雨漏りなどの二次災害を引き起こすなど、屋根被害が多くなっています。
屋根修理が火災保険の適用となる条件や給付金の申請方法、実際にはどのくらいの保険金がもらえるのかまで屋根修理に関する情報をまとめています。


■屋根修理で火災保険が全額もらえるって本当？
適用条件に合えば火災保険を使って屋根修理をすることは可能です。

実際に屋根修理の代金を全額火災保険でまかなえることはありますので屋根修理を検討している方は、ぜひ火災保険を使って修理費用の負担を抑えましょう。

■火災保険で屋根修理の適用条件
大切なのが、火災保険の適用条件です。
屋根修理に火災保険が使えるかどうかを知りたい方は以下の3つの適用条件をチェックしておいてください。

1. 補償対象が「建物」になっていること
屋根修理で火災保険を使うには、屋根部分が補償対象に入っている必要があります。

2. 屋根の損害原因が補償範囲内であること
屋根修理で火災保険を使うには、破損原因が加入している火災保険の適用範囲である必要があります。
多くの方が加入している「総合補償火災保険」では、火災、風災、水災、雪災、落雷といった自然災害全般と飛来物による破損などが補償範囲含まれています。

3. 3年以内に発生した災害であること
屋根修理に限らず、火災保険ではすべての事故発生から3年以内に請求しなければなりません。

■屋根修理いくら補償される？
屋根修理の適用3つの適用条件にすべて当てはまっていて、火災保険が請求できるとなると、気になるのが「火災保険でいくら補償されるのか？」という点ですよね。

結論から言うと、屋根の修理費用は保険によって全額補償される場合もあれば、一部補償のみ場合もあります。

100％自然災害が原因の損害だということが証明できなければ、修理費用全額をもらうことはできません。

屋根修理で受け取れる保険金は高額！
修理費用の高い屋根修理の請求では、もらえる保険金も高額になります。具体的な保険金額に関して、保険申請の窓口の実績から屋根修理の保険金事例をご紹介します。

・屋根全般での請求事例→135万円

・雨漏り水漏れによる請求→114万円

・屋根＋雨樋＋外壁等をまとめて請求→317万円

特に足場が必要となる屋根修理は、一箇所の水漏れでも大掛かりな修理になる傾向にあるため、屋根の修理費用は他の修理費用よりも高額になることが予想されます。

ただし上記の例は、火災保険のプロによって申請をサポートした場合の金額です。火災保険請求は、もちろん自分でも行うことができますが、全額請求できる可能性は低くなります。高額な屋根修理は、保険のプロによるサポートを利用して、より確実により高額な保険金をもらうことをおすすめします。

■リフォームのための屋根修理
火災保険は、契約者の持っている財産に対して発生した損害を補填するための損害保険です。
修繕目的ではない屋根のリフォームに関しての費用は、火災保険の対象外となります。


屋根修理で給付金をもらうための申請手順
火災保険がいくらもらえるのかは、火災保険の申請にかかっています。
できるだけ支払う保険金額を安く抑えたいのが損害保険会社の本音です。保険会社は申請内容が適切であるかを厳しく審査しますので、不備のないよう以下の申請手順に沿ってきちんと請求することが大切です。


災害や事故によって破損した屋根修理は、火災保険を使うことができます。
中でも屋根修理は、100万円を超す高額修理になることも珍しくないため、屋根修理の適用条件に当てはまる場合には、是非とも積極的に利用していきたいところです。

「火災保険を活用して無料屋根修理」についての詳細は保険申請の窓口まで是非お気軽にお問合せください。 お急ぎであれば0120-988-280(年中無休9：00～20：00)まで今すぐご連絡ください。


■会社概要
会社名：保険申請の窓口(ジョイントベンチャー株式会社)
住所：東京都新宿区大久保2-5-20
連絡先：0120-988-280(年中無休9：00～18：00)
URL:https://hokensinseinomadoguchi.site/
担当者：小林

配信元企業：JOINT VENTURE株式会社

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